A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, sob a sistemática dos recursos repetitivos (que vale para todos os tribunais) que a base de cálculo do ITBI, que incide quando da venda dos imóveis, não é vinculada à base de cálculo do IPTU e, assim sendo, a administração pública não pode definir previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência – uma espécie de tabela – estabelecido por ele de modo unilateral.
De acordo com os ministros, a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte. Se o fisco não concordar com a informação, ele pode questioná-la por meio de processo administrativo com o objetivo de arbitrar o novo valor, conforme procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
No caso do IPTU, o fisco lança o imposto de ofício, tendo por base uma “planta genérica” de valores aprovada pelo legislativo local, considerando aspectos amplos e objetivos, como localização e metragem do imóvel.
No caso do ITBI, há um negócio jurídico, um acordo de vontade entre duas partes, e o valor é definido a partir de uma série de variáveis, entre elas estado de conservação, benfeitorias realizadas no imóvel e interesses pessoais do vendedor e do comprador no momento do negócio.
Para o relator, o valor dessa transação deve ser declarado pelo contribuinte (e não lançado de ofício pelo fisco), e a informação “goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado”.
O ministro observou ainda que, se o fisco definir previamente o valor de referência, o ônus de provar o contrário será invertido para o contribuinte, que terá prejudicado também o direito ao contraditório.
“Presume-se que o valor de mercado daquele especifico imóvel corresponde ao valor informado na declaração do contribuinte com base no princípio da boa-fé, sendo que essa presunção pode ser afastada pelo fisco mediante regular processo administrativo”, disse Gurgel de Faria. Assim, o valor do ITBI deve ser o valor real da venda, sendo ilegal o arbitramento pelo Município de valor superior ao da negociação, mesmo que esteja lançado no IPTU.
CRISTINA MARIA DE OLIVEIRA, advogada, pós graduada e especialista em Direito Tributário, associada da ABRADT – Associação Brasileira de Direito Tributário; sócia proprietária do escritório Oliveira & Oliveira Advogados, especializado na área tributária, cujo foco de atuação é pautado em conhecer minuciosamente as necessidades e especificidades de cada cliente, garantindo um atendimento ágil e proativo com oferecimento de assistência técnica e jurídica de excelência em matéria tributária.
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